Huurcommissie krijgt nieuwe procedureregels: bereid huurgeschillen nu voor

De Eerste Kamer heeft op 29 september 2026 de Wet toekomstbestendige huurcommissie aangenomen. Huurders en verhuurders krijgen andere regels voor gebreken, huurverhogingen en procedures bij de Huurcommissie. De beoogde startdatum is 1 januari 2027, maar de inwerkingtreding moet nog bij koninklijk besluit worden vastgesteld.

Wat is er besloten?

De Wet toekomstbestendige huurcommissie wijzigt de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enkele bepalingen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Na instemming van de Tweede Kamer op 21 april 2026 heeft ook de Eerste Kamer het voorstel op 29 september aangenomen. Daarmee is de parlementaire behandeling afgerond. Op 2 oktober 2026 vermeldt het dossier van de Eerste Kamer nog geen publicatie in het Staatsblad. De wet bepaalt bovendien dat een koninklijk besluit de ingangsdatum vaststelt. De overheid mikt op 1 januari 2027; behandel die datum dus nog als beoogd en pas bestaande procedures niet voortijdig volgens de nieuwe regels aan.

De wijzigingen gaan vooral over de route naar een uitspraak. Ze zijn relevant voor particuliere en professionele verhuurders, huurders, beheerders en adviseurs. De nieuwe wet staat los van de Wet modernisering servicekosten, waarvoor eveneens wijzigingen rond 1 januari 2027 zijn aangekondigd.

Gebreken en huurverhoging: bewijs wordt belangrijker

Een huurder die vanwege een gebrek huurverlaging bij de Huurcommissie wil vragen, moet het gebrek volgens de nieuwe regeling eerst schriftelijk aan de verhuurder melden. Een e-mail of appbericht kan daarvoor volstaan; het model van de Huurcommissie is niet verplicht. Bewaar de tekst, verzenddatum en reactie. Bij het verzoek moet ook de actuele huurprijs worden vermeld. Ontbreekt die informatie, dan kan de Huurcommissie het verzoek niet behandelen. Voor verhuurders wordt een duidelijke klachtenregistratie belangrijk: leg vast wanneer een melding binnenkwam, wat is onderzocht en wanneer herstel plaatsvond.

Ook de toetsing van huurverhogingen wordt ruimer. Huurders in de sociale sector kunnen straks een huurverhoging op basis van een contractueel beding aan de Huurcommissie voorleggen. In de middenhuur wordt een eerder door de Huurcommissie vastgesteld ernstig gebrek een grond om bezwaar te maken tegen een jaarlijkse verhoging. Het wetsvoorstel koppelt de mogelijkheid van verhoging in dat geval aan overeenstemming tussen huurder en verhuurder dat de vastgestelde gebreken zijn verholpen. Een verhuurder doet er daarom goed aan herstel en overeenstemming schriftelijk te documenteren.

Andere termijnen en een andere klachtenroute

Voor een voorzittersuitspraak zonder zitting wordt de beslistermijn volgens de nieuwe regels zes in plaats van vier weken. De termijn om tegen zo'n uitspraak in verzet te gaan, groeit van drie naar zes weken. Ook kan de behandeling onder voorwaarden worden opgeschort als noodzakelijke stukken worden opgevraagd. Noteer bij iedere zaak welke versie van de regels geldt en bereken de toepasselijke termijn vanaf het juiste besluit of bericht; ga niet op een algemene kalenderherinnering af.

De afzonderlijke procedure bij de Huurcommissie voor klachten over het gedrag van een verhuurder verdwijnt. Lopende klachten worden volgens de Huurcommissie wel afgehandeld. Na invoering kunnen huurders voor ongewenst verhuurgedrag naar het gemeentelijke meldpunt. Huurders van woningcorporaties kunnen daarnaast de klachtencommissie van hun corporatie benaderen. Een geschil over huurprijs, onderhoud of servicekosten blijft iets anders dan een klacht over gedrag; kies eerst de juiste route.

Praktische voorbereiding

Controleer bestaande standaardbrieven, huurverhogingsprocessen en dossierchecklists voordat de nieuwe regels ingaan. Geef medewerkers die gebrekenmeldingen ontvangen één manier om schriftelijke meldingen, huurprijsgegevens en herstelbewijzen te bewaren. Bespreek met huurdersvertegenwoordiging en beheerder wie tijdig op berichten van de Huurcommissie reageert. Controleer vlak voor invoering het Staatsblad, het koninklijk besluit en de actuele procesinformatie van de Huurcommissie; details van leges en uitvoering kunnen nog nader worden ingevuld.

Actiepunten

1. Leg gebreken vanaf nu schriftelijk vast, inclusief verzenddatum, actuele huurprijs, reactie en herstelbewijs.
2. Loop huurverhogingsbedingen en procedures voor sociale en middenhuur na; documenteer bij ernstige gebreken ook het herstel en de overeenstemming daarover.
3. Pas termijnen voor voorzittersuitspraken en verzet pas aan zodra de nieuwe wet daadwerkelijk in werking is getreden.
4. Verwijs klachten over verhuurdersgedrag na invoering naar de juiste gemeentelijke of corporatieroute en houd lopende zaken apart.
5. Controleer vóór toepassing de publicatie in het Staatsblad en het koninklijk besluit met de definitieve ingangsdatum.

Bronnen

• Eerste Kamer – dossier 36.791, stemming en status
• Eerste Kamer – gewijzigd voorstel van wet (artikel III en wijzigingen)
• Huurcommissie – uitleg van de nieuwe procedureregels
• Huurcommissie – bericht van 29 september 2026
• Rijksoverheid – bericht van 29 september 2026