Woningwaarderingsstelsel wijzigt per 1 januari 2027: hogere maximale huur in drie situaties

Per 1 januari 2027 wijzigt het woningwaarderingsstelsel. Een nieuwe prijsopslag verzacht de WOZ-cap, de aftrek van vijf punten voor woningen zonder buitenruimte verdwijnt en kleine rijksmonumenten krijgen een hogere WOZ-waardering. Voor lopende huurcontracten mag de huur niet ineens naar het nieuwe maximum.

Drie wijzigingen kunnen de maximale huur verhogen

Op 18 september 2026 is het definitieve besluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte gepubliceerd. Het besluit treedt, op één technisch onderdeel over leges na, op 1 januari 2027 in werking. De belangrijkste wijziging betreft woningen die door de WOZ-cap terugvallen naar 186 punten. Als de WOZ-waarde meer dan 33% van het oorspronkelijke puntentotaal bepaalt, blijft de woning op 186 punten en dus gereguleerd. Boven op de maximale huurprijs bij 186 punten komt echter een prijsopslag. Die is gelijk aan het verschil met de maximale huurprijs die bij het oorspronkelijke, niet afgetopte puntentotaal hoort. De opslag verhoogt dus de maximale huur, maar maakt van de woning geen vrije-sectorwoning.

Daarnaast vervallen de vijf minpunten voor een zelfstandige woning zonder privé- of gemeenschappelijke buitenruimte. Volgens de toelichting verhoogt dit de maximale huurprijs met ongeveer € 34 per maand. Buitenruimte die er wel is, blijft punten opleveren. Ten slotte krijgen rijksmonumentale woningen tot 40 m² een gunstiger berekening van de WOZ-punten. Het kabinet verwacht daarbij, inclusief de bestaande monumentenopslag, doorgaans een stijging van de maximale huur met ongeveer € 34 tot € 85 per maand.

Nieuwe verhuring en lopende contracten verschillen

Het besluit bevat geen afzonderlijk overgangsrecht. Vanaf 1 januari 2027 moet het gewijzigde WWS daarom ook worden gebruikt bij de beoordeling van bestaande gereguleerde huurovereenkomsten. Dat betekent niet dat de feitelijke huur van een zittende huurder direct tot het nieuwe maximum mag worden verhoogd. Bij een lopend contract blijven de wettelijke en contractuele regels voor huurverhoging gelden, waaronder het jaarlijks toegestane maximale verhogingspercentage en de voorgeschreven procedure. De huur kan daardoor alleen geleidelijk naar een hoger WWS-maximum toegroeien.

Bij een nieuwe huurovereenkomst die op of na 1 januari 2027 ingaat, kan de verhuurder in beginsel direct uitgaan van de nieuwe maximale huurprijs. Daarvoor moet wel een actuele en controleerbare puntentelling beschikbaar zijn. De WOZ-prijsopslag verdient extra aandacht: de woning houdt 186 punten, terwijl de maximaal toegestane huur door een afzonderlijke opslag hoger ligt. Een rapport of huurprijsclausule die alleen het eindbedrag noemt en de berekening niet inzichtelijk maakt, vergroot het risico op discussie met huurder, gemeente of Huurcommissie.

Herbereken per woning en documenteer de uitkomst

Voor verhuurders en beheerders is een portefeuillebrede prijsverhoging niet de juiste aanpak. Selecteer eerst de woningen waarop één of meer wijzigingen werkelijk van toepassing zijn. Leg voor een WOZ-capwoning zowel het oorspronkelijke puntentotaal als de terugval naar 186 punten en de daaropvolgende prijsopslag vast. Controleer bij woningen zonder buitenruimte dat ook geen gemeenschappelijke buitenruimte meetelt. Verifieer bij een klein rijksmonument de monumentenstatus en gebruiksoppervlakte; gemeentelijke monumenten vallen niet onder deze specifieke regeling.

Let ook op samenloop. De WOZ-prijsopslag kan volgens het besluit worden toegepast nadat eventuele procentuele opslagen, bijvoorbeeld voor een rijksmonument, zijn berekend. De volgorde beïnvloedt het eindbedrag. Gebruik voor voorstellen aan zittende huurders de op dat moment geldende jaarlijkse verhogingsruimte en houd de nieuwe maximale huur alleen als bovengrens aan. Bij bewonerswissel moeten aanbieding, puntentelling en huurprijs vanaf de ingangsdatum op elkaar aansluiten.

Actiepunten

1. Selecteer vóór 1 januari 2027 woningen die door de WOZ-cap worden geraakt, geen buitenruimte hebben of een rijksmonument tot 40 m² zijn.
2. Maak per geselecteerde woning een nieuwe WWS-berekening en bewaar WOZ-beschikking, meetstaat, monumentenstatus en berekening van iedere opslag.
3. Maak bij WOZ-capwoningen zichtbaar dat de woning 186 punten en gereguleerd blijft, ondanks de hogere maximale huur door de prijsopslag.
4. Pas bij lopende contracten alleen een huurverhoging toe binnen de jaarlijkse wettelijke en contractuele grenzen en met de juiste procedure.
5. Werk modellen voor nieuwe huurovereenkomsten en huurprijsbijlagen bij voor contracten die vanaf 1 januari 2027 ingaan.

Bronnen

• Staatsblad 2026, 267 – wijziging Besluit huurprijzen woonruimte
• Rijksoverheid – maatregelen voor meer middenhuurwoningen